14 kinh nghiệm “máu” khi đầu tư shophouse chân đế chung cư

BÍ QUYẾT ĐẦU TƯ SHOPHOUSE CHÂN ĐẾ CHUNG CƯ

Shophouse chân đế chung cư là loại hình shophouse nằm ở vị trí tầng đế của các tòa nhà căn hộ. Đối với các căn shophouse chân đế, chủ đầu tư sẽ bàn giao thô hoàn toàn. Khách hàng sẽ hoàn thiện cả bên ngoài và bên trong theo nhu cầu sử dụng của mình.

1/ Đầu tư shophouse chân đế chung cư muốn thắng thì shophouse đó phải cho thuê được giá. Vì suy cho cùng shophouse chân đế chung cư cũng vẫn là chung cư, cũng vẫn sẽ bị khấu hao và xuống cấp theo thời gian như các chung cư khác. Cả tòa chung cư mà xuống cấp thì căn hộ shophouse cũng sẽ xuống cấp.

Shophouse chân đế chung cư muốn cho thuê được giá thì phải có người chịu vào shophouse tiêu xài để các cửa hàng chịu thuê giá cao. Yếu tố nào tạo nên điều này:

• Shophouse chân đế chung cư không được thụt quá sâu vào trong so với đường và bị dựng bờ bao(bờ bao có thể là hàng rào hoặc xây nền shophouse cao lên so với mặt đường).
• Phải có chỗ đậu xe cho người mua tấp vào (quan trọng).

2/ Shophouse chân đế chung cư cần nằm vị trí càng đắc địa, mặt tiền các đường lớn, giao thông thuận tiện, khu đông dân cư, vị trí đi lại càng thuận tiện thì tỷ lệ khách hàng ghé vào shop càng tăng cao, shophouse chân đế chung cư phải là dự án thu hút được khu dân cư lân cận tới ăn uống vui chơi thì mới có cơ hội “chiến thắng”.

3/ Shophouse chân đế chung cư nên hướng thêm đến việc phục vụ cho khách vãng lai. Thiếu các yếu tố 1+2 nêu trên thì shophouse sẽ không bán được cho khách vãng lai mà chỉ bán được cho cư dân của chung cư đó, lúc đó phụ thuộc hoàn toàn vào cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse chân đế chung cư có nhiều không. Tất nhiên dân cư càng đông, shophouse càng ít thì cơ may thắng cao hơn.

4/ Shophouse không được quá mắc so với căn hộ. Nếu giá gấp 4-5 lần căn hộ bên trên thì sẽ rất lâu để hòa vốn. Giá gấp 2 là hợp lý.

5/ Nên mua shophouse 1 tầng hoặc tối đa là 2 tầng.

Đơn giản là càng nhiều tầng giá mua càng mắc và sẽ không thuê được giá tương ứng. Vì thực tế rất nhiều đơn vị đi thuê, chỉ cần thuê 1 tầng.

Mua shophouse càng nhiều tầng càng khó thu hồi vốn từ tiền cho thuê.

6/ Nên chọn shophouse có mặt tiền càng rộng càng tốt. Nhiều chủ đầu tư rất “khôn lỏi”, xây dựng shophouse chân đế chung cư chiều cao rất bé, chiều sâu rất dài, nếu mua thì tỷ lệ hồi vốn bằng không. Shophouse chân đế chung cư là phải có chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt, chiều sâu càng ngắn càng tốt.

7/ Tuyệt đối đừng ham rẻ mà mua shophouse ở vùng ven, đa số chung cư vùng ven dân đầu cơ mua là chủ yếu, phải tốn 1 thời gian rất lâu để dân đầu cơ sang tay cho người ở thật, thời gian dân vào lấp đầy chung cư rất chậm. Mua shophouse ở vùng ven thời gian đầu chờ đợi lỗ nặng vì không cho thuê được hoặc cho thuê giá bèo, om vốn lâu và không có dòng tiền.

Các shophouse vùng ven mà dân cư địa phương thưa hay tính kết nối giữa các khu vực xung quanh đến shophouse chân đế chung cư thấp thì càng thua nặng thêm.

8/ Đã không mua shophouse thì thôi, mua là đừng tiếc tiền nếu độ chênh giữa căn xấu và căn đẹp thấp. Hãy sở hữu những căn đẹp nhất cửa dự án, đặc biệt là căn trong góc càng tốt.

Lí do muôn đời đúng đó là: Vị trí, vị trí và vị trí.

Có rất nhiều dự án chung cư shophouse thất bại, nhưng các căn shophouse này ở các vị trí đẹp nhất dự án thất bại này vẫn luôn cho thuê được.

Ai thuê? Dự án chung cư nào cũng có những sàn bất động sản thứ cấp về thuê, mấy công ty làm nội thất, thiết kế…Mấy đơn vị này giá nào cũng tìm những vị trí siêu đẹp này để thuê dù giá có vô lý đến đâu nếu họ thực sự cần.

9/ Không mua shophouse có trần thấp. Các tập đoàn lớn như Highlands, Vinmart họ sẽ không thuê, trần thấp rất khó kinh doanh. Shophouse phải có trần cao hơn nhà bình thường mới thích hợp để cho thuê kinh doanh, hàng quán.

Khá nhiều shophouse ở Sài Gòn xây trần bằng với nhà bình thường, sau đó đưa vào hoạt động cho thuê rất khó khăn.

10/ Shophouse chân đế chung cư có nhiều đối thủ cạnh tranh xung quanh không?

Hiển nhiên mua shophouse là để kinh doanh, cho thuê kinh doanh bán hàng, làm quán ăn, dịch vụ…

Vậy nên phải xem xét xung quanh có các đối thủ cạnh tranh khác không, ví dụ như:

– Siêu thị.
– Trung tâm thương mại
– Các nhà dân lẻ mặt tiền nhưng nằm ở vị trí đẹp, đắc địa, kết nối tốt, thuận tiện cho việc kinh doanh.
– Shophouse của các chung cư khác.

11/ Xác định rõ mục đích khi mua shophouse chân đế chung cư

Phải xác định rõ mục đích mua shophouse là để làm gì các bạn nhé.

Ví dụ các bạn thích dự án chung cư đó, thích khu vực đó, muốn mua vừa để ở vừa kinh doanh ngành nghề hiện tại của các bạn như làm trường mầm non, môi giới bất động sản, công ty thiết kế, văn phòng công ty công nghệ thông tin…thì rõ ràng có yếu tố “trái tim” vào, trái tim thì phải có sự “ngây thơ cần thiết”, không ai có thể chỉ cho ai là nên ngây thơ hay không nên ngây thơ. Hoặc nó có yếu tố đặc thù nghề nghiệp của bạn khiến bạn cần phải mua như shophouse đó gần bệnh viện bạn làm nếu bạn là bác sĩ….

Nhưng nếu mua shophouse chỉ thuần là để đầu cơ, mua đi bán lại thì phải chú ý đến vấn đề “thanh khoản”.

Câu chuyện thanh khoản của shophouse khá giống với câu chuyện thanh khoản của chung cư.

Đồng thời để shophouse thanh khoản tốt thì nó cần đáp ứng các tiêu chí của chuyên đề số 17.

Đó là ngoài các yếu tố giống 1 căn chung cư bình thường thì shophouse muốn có thanh khoản tốt thì: PHẢI KINH DOANH ĐƯỢC HIỆU QUẢ VÀ CHO THUÊ ĐƯỢC GIÁ TỐT.

12/ Vị trí shophouse bạn muốn mua có gần các khu mang tính đặc thù giúp bạn dễ cho thuê không? Ví dụ đó là quận hay khu chuyên dành cho ăn chơi, giải trí.

Ví dụ các shophouse nằm trong khu ăn nhậu vui chơi ở quận 5-10 tuy là chung cư đã cũ nhưng rất thành công, cho thuê mắc như cho thuê nhà mặt tiền.

13/ Shophouse không được ở gần các điểm bị nghẽn giao thông, một chiều, ngập lụt, mất an ninh? Đây cũng là 1 điểm khiến shophouse vùng ven Tp.HCM đa số mua là lỗ.

14/ Số lượng căn shophouse so với số lượng các căn của toàn dự án phải ít. Chứ dự án 5000 căn mà có tới 500 căn shophouse thì kinh doanh. Shophouse phải cho thuê tối thiểu được 4%/năm và nếu có thế chấp vay ngân hàng phải được tối thiểu 70%.